서울 오피스시장 동향 및 전망

 

기간투자자들이 가장 선호하는 부동산 투자시설은 오피스 빌딩이다. 그동안 기관투자자와 연기금에게만 대부분 공급되던 사모 임대형 부동산 금융상품은 최근엔 고액 개인 자산가에까지 확대되는 양상을 보인다. 앞으로 서울 오피스시장은 어떻게 될지 전망해본다.

 

 

 

최근 가장 각광받고 있는 부동산 시설은 오피스빌딩이다. 2001년 부동산투자회사법이 도입되고 2003년 간법투자자산운용법(자본시장과 금융투자업에 관한 법률로 개정 통합)이 제정된 이래 기관투자자 및 연기금의 부동산투자금융상품으로 가장 각광 받고 있는 부동산시설은 오피스빌딩이다. 특히 실물 오피스빌딩은 제도 도입시점인 2000년 초반 임대수익률만 8~10%대 수익률을 냈고 가격은 그 이후 3배 이상 오른 상태이다. 실물 오피스빌딩 부동산 금융상품의 경우 가격이 떨어져 손실을 발생시킨 사례도 아직 없다. 안정적인 시장 아래 기관투자자 및 연기금의 투자가 지속되다 보니 최근에는 캡레이트(Cap rate, 자본환원율)가 대형오피스빌딩 기준 5.5% 수준으로 낮아진 상황이나 여전히 기관투자자 및 연기금의 부동산투자 관심 1순위는 오피스빌딩이다.
대형 오피스빌딩 물건이 나오면 대부분 경쟁입찰을 통해 자산운용사나 리츠사가 투자의향서를 제출하고 가장 높은 가격을 제시한 운용사가 투자자를 모집한다. 기관투자자 및 연기금의 투자수요가 높다 보니 개인투자자에게까지 기회가 오는 경우는 많지 않다. 투자모집형태는 과거 도입 초기인 2000년대 초·중반에는 간혹 공모로도 모집되었으나 공모로 모집할 경우 자산운용사 및 리츠사가 많은 투자자를 관리하기가 쉽지 않고, 부동산펀드 설정 및 리츠 설립 절차가 까다롭기 때문에 현재는 대부분 사모로 모집되고 있는 상황이다.
그러나 고액자산가의 경우 금액규모가 큰 부동산에 대해서도 소수로 투자가 가능하기 때문에 지난 해부터는 하나금융그룹 내에서도 개인 투자자를 대상으로 임대형 실물 오피스빌딩, 호텔, 상가 등의 상품을 사모로 모집하여 운용하고 있는 상태다.
지난 금융위기를 겪으며 부동산 PFV(Project Financig Vehicle, 프로젝트투자금융회사)가 부실화된 사례가 늘면서 부동산투자시장에 대한 시각을 실추시켰지만 임대형 실물 부동산, 특히 오피스빌딩은 안정적인 임대시장 및 수익을 기반으로 하고 있고 또 그 수익을 기반으로 점차 가격이 상승하기 때문에 지속적인 관심을 가질 필요가 있다.

 

1. 임대시장
일단 오피스빌딩 임대시장 동향을 살펴보기에 앞서 알아두어야 사항은 노동시장에 자연실업률이 있듯 오피스빌딩 임대시장에는 임차인 이동에 따라 자연스럽게 발생되는 공실률, 즉 자연공실률이 있다는 것이다. 그 수준은 3~5% 정도이다. 참고로 해외 오피스빌딩 공실률은 일반적으로 10~15% 수준이다.
2013년 서울 오피스빌딩 신규 공급은 약 33.8만평이 공급되었으며, 2014년는 31.1만평이 공급될 예정이다. 이러한 신규 공급은 올해를 기점으로 점차 줄어들 것으로 예상된다. 2013년 서울 오피스 임대시장은 대형오피공급증가, 경기침체로 인한 임차수요 감소 등으로 임차인 우위시장이 지속됐다. CBD(도심권역)는 2013년에 신축 대형 오피스가 11만 평이 공급되어 공실률이 상승하였지만 전반적으로 공실해소가 비교적 원활하게 이루어졌다. 그 대신 기존 오피스는 이전가능 임차인이 부족해 공실해소에 어려움을 겪었다. CBD는 아직 대형공급이 지속되고 있어 올해까지 공실률 상승은 지속될 것으로 예상되며, 올해를 기점으로 점차 안정세를 보일 것으로 판단된다. 월임대료 상승률은 태평로·세종로지역이 전년대비 1.09%(97,461원/평), 청계천지역은 1.09%(88,274원/평) 상승한 것으로 나타났다.

 

2013년 GBD(강남권역)는 IT 관련 임차인 이탈이 두드러졌다. 대표적인 사례로 GBD 다수 빌딩에 분산되어 있던 삼성SDS가 송파 잠실향군회관A동으로, 양재동 트러스트타워의 팅크웨이와 경암빌딩에 있던 엔씨소프트가 판교 신사옥으로, 마이크로소프사가 도심으로 이전했다. 양재동 하이브랜드빌딩의 모토로라와 역삼동 JS타워의 야후코리아 등이 한국에서 철수한 사례도 있다.
2014년에는 삼성SDS의 추가이동이 있고, 테헤란로에 SK네트웍스 등 신규 공급도 일부 있어서 당분간 공실수준은 유지될 것으로 예상된다. 그러나 GBD는 타권역에 비해 신규공급이 많지 않아 하반기로 갈수록 공실은 안정세로 전환될 것으로 예상된다. 월임대료상승률은 테헤란로가 전년동기대비 2.47%(82,652원/평), 강남대로 0.86% (78,779원/평) 상승한 것으로 나타났다.
2013년 YBD(여의도권역)의 신축 외 기존 오피스공실률은 평균 4.0%대를 유지하고 있으며 하반기부터 자사사용면적 증평 등으로 대형과 소형 오피스 공실률이 소폭 하락한 것으로 나타났다.
YBD는 2012년 준공된 Two IFC(연면적 약 2.3만평)가 임차계약이 꾸준히 이루어졌음에도 공실률이 49%이고, FKI타워(연면적 약 5.1만평)는 전국경제인연합회와 LG CNS 입주로 공실을 상당부분 해소하였지만 공시률 46.3%이며, 임대 마케팅을 개시하지 않은 Three IFC
(약 4.8만평)의 공실 또한 대형오피스 임대시장에 부담으로 작용하고 있다.
월임대료는 동여의도 증권가가 전년동기대비 3.35% (72,817원/평) 상승해 서울 내에서 가장 높은 상승률을 보였으며, 서여의도는 1.12%(43,518원/평) 상승한 것으로 나타났다.

 

 

2. 거래시장
2013년 서울 평균매매가는 14,466천원/평으로 전년대비 4.9% 상승한 것으로 나타났다. 거래금액과 거래건수 측면에서 매매시장을 양분하고 있는 도심권역과 강남권역의 주요 역세권 매물이 집중 거래되면서 상승폭이 예상보다 컸다.
거래건수는 59건 중 32건이 강남권역으로 연중 오피스매매시장을 주도했다. 하지만 가격상승폭에서는 도심권역이 2012년 17,000~18,000천원/평이던 대형오피스 빌딩 거래가가 신축 위주로 거래되면서 대부분 21,000천원/평을 넘어서 가격상승을 주도했다. 거래금액 규모도 6조원을 돌파하며 지속적인 상승세를 보이고 있다. 서울 오피스빌딩 Cap. Rate는 2013년 4/4분기 기준 5.46% 수준을 보이고 있다.

 

3. 시장 전망
Mate Plus에서 실시한 연기금 및 기관투자자, 그 외 부동산전문가 56명(필자 포함)을 대상으로 한 2014년 오피스시장에 대한 설문조사에 따르면 서울 오피스매매가격은  지난해 대비 4.7% 상승할 것으로 내다봤다. 특히 CBD 매매가격이 7.4%로 가장 높았고, GBD(5.5%), 서울 기타(4.9%), 분당(0.2%), YBD(-2.0%)순으로 나타났다. Cap. Rate(2013년 4/4분기 5.2%)는 5.3%를 예상해 소폭 상승할 것으로 예상했다.
서울 오피스임대료 상승률은 0.7%로 공급 영향에 따라 상승이 둔화될 것으로 예상했으며 공실률은 신축 포함 7.6%로 전망했다. 권역별 공실률은 CBD가 2013년과 같은 7.8% 보합세로 전망했고, GBD은 소폭 하락한 6.6%, YBD과 서울 기타는 각각 10.3%, 7.7%로 전망했다.
가장 투자를 선호하는 지역으로는 2곳씩 응답하도록 한 결과 95%가 CBD를 선호했고, 85%가 GBD를 선호했다. 반대로 가장 기피하는 지역은 분당과 6대광역시로 나타났다. 가장 선호하는 자산으로는 대형오피스가 68%로 가장 높았으며, 리테일 45%, 물류센터 25%, 중소형빌딩과 호텔은 각각 21%의 선호도를 보였다. 기피자산으로는 주택개발PF, 미분양아파트, 아파트형공장으로 나타났다.

 

용어설명
1. 권역 구분
CBD(도심권역) : 종로구, 중구
GBD(강남권역) : 강남구, 서초구
YBD(여의도권역) : 여의도와 마포구 공덕, 도화, 마포동
Others(서울기타) : 주요 3권역 이외의 서울권역
2. 빌딩 규모
대형 : 1만평 이상
중형 : 3,000평 이상 1만평 미만
소형 : 3,000평 미만
3. Cap, Rate(캡레이트)는 NOI(빌딩운영수입에서 비용을 제외한 순영업이익)을 매매가로 나눈 값을 뜻한다.