정부 정책과 사회적 현상을 통해 예측해 본

2014년 하반기 부동산 시장 전망

 

정부 정책과 더불어 부동산 시장은 끊임없이 변화하고 있다. 하반기 부동산 시장에서 주목해야 할 부분은 무엇이며 이에 따라 어떤 선택을 해야 할지 생각해 본다.

 

 

박근혜 정부가 출범한 지도 벌써 1년 반이 지났다. 정부 출범 이래로 부동산 시장에는 많은 변화가 있었다. 불과 수개월 전만 해도 시장의 모습은 지금과는 많이 달랐다. 정부는 부동산 시장의 안정화와 전월세 문제 등을 해결하고자 제도 등을 바꾸고 있다.
최근 시장의 큰 흐름을 주도한 것은 ‘2.26 주택임대차시장 선진화 방안’과 ‘세월호 참사’이다. 이로 인해 사람들은 심리적인 위축감을 느꼈고, 정부의 노력에도 불구하고 부동산 시장은 여전히 혼란스럽고 뚜렷이 잡히는 것도 없는 상황이다. 얼마 전 서압구정 골드클럽에서 부동산 강의를 하면서도 같은 말을 했다. “부동산 시장은 참 어렵다.”

 

계속되는 부동산 시장의 변화
부동산 시장에서 대해 가장 먼저 짚어야 할 키워드는 바로 ‘변화’이다. ‘변화’는 부동산 시장을 어렵게 만드는 주범이다. ‘변화’라는 것은 언제나 있는 것인데, 그게 왜 이유가 되느냐고 반문할 수 있다. 보통 변화란 예측이 가능하다. 그리고 예측되는 변화 앞에서는 시장 전망이 그리 어렵지 않다. 그러나 변화의 폭과 정도가 생각과 달리 지나치게 큰 경우 부동산 시장의 예측은 어려울 수 밖에 없다. 지금이 바로 그런 상황이다.
사실 어느 정부나 출범 초기에는 부동산 관련 부분에 대한 정책을 대폭 수정하고자 했다. 김대중 정부는 국제통화기금(IMF)으로부터 구제금융을 받은 이후에 출범하였기 때문에 노무현 정부는 강남권을 중심으로 부동산 시장 가격을 잡아보고자, 이명박 정부는 왜곡된 시장을 정상화시켜 보고자 많은 부동산 정책들을 발표했었다. 그리고 지금 박근혜 정부 또한 많은 부동산 관련 제도를 변경하고 있다. 각종 규제를 완화함으로써 부동산 시장의 활성화를 꾀하고자 하는 것이다. 문제는 이러한 제도의 변경도 적절한 시기가 받쳐주어야 그 효과가 있다는 것이다.

 

사회 변화에 따라 투자방법 달라져야
부동산 정보로 돈을 버는 시대는 지났다. 사람들의 생각도 변하고 있다. 고령화, 저출산 시대에 대비한 부동산 투자전략을 고민하고 있다. 또 저성장사회에 대비한 투자전략, 인구감소에 대비한 투자전략, 특히 베이비부머들의 은퇴에 대비한 투자전략도 고민거리다. 시대가 달라진 만큼 생각은 물론 투자 방법도 달라져야 한다. 
VIP 고객의 경우 주택에 대한 관심이 비교적 적게 나타나고 있으며, 상가와 건물 등 수익형 부동산 등을 선호하는 추세다. 지난 수년동안 주택의 보유수를 줄인 경우도 꽤 많다. 그러나 서민들의 경우는 다르다. 특히 최근 전세가격의 상승을 따라잡기 어려워지면서 대출을 받아 아파트 매입을 고민하는 사람도 많아졌다.
고령화와 인구감소, 필연적 시대의 변화 속에 과연 부동산 투자를 해도 될 것인가? 고령화와 인구감소는 당연히 부동산 투자를 꺼리게 되는 요인이다. 이로 인해 시장이 어려워지기도 한다. 또한 앞으로 수년 후부터는 인구감소가 시작된다고 한다(물론 아닐 수도 있고, 인구가 증가할 수도 있다). 그럼에도 불구하고 부동산 투자를 하고자 한다면 어떻게 해야 할까? 미래의 인구 구성을 살피고, 이에 따라 대안을 마련해야 할 것이다.
우선 고령화로 노인인구가 많아졌을 때를 생각해보자. 이 때에도 분명히 수요가 증가하는 시장은 생길 것이다. 필요한 상업공간과 주거공간은 어떤 형태일지 생각해야 할 것이다. 한편, 인구가 감소했을 때는 어떤 형태의 부동산이 안정성이 높을 지 고려해야 할 것이다. 여유 자산이 있는 노인층의 경우 현재 살고 있는 지역을 떠날 가능성이 적다. 이들은 현재 역세권 지역에 거주하며 나름 만족하면서 살고 있다. 이들의 경우 고령화가 되었다고 해서 주거지를 바꿀 이유가 없다.
반면, 여유자산이 적은 노인층의 경우 현재 거주하고 있는 아파트의 평수를 줄이고자 할 것이다. 결국 부동산 투자는 사회의 변화양상에 따라 예측하고 판단해야 하는 것이다.

 

부동산 시장 거래량 꾸준히 늘고 있어
현재 부동산 시장을 간략하게 살펴보자. 먼저 주택시장을 보면, 연초 주택가격이 상승해오다 최근 주춤거리는 것을 볼 수 있다. 특히 중대형 아파트보다 소형 아파트의 가격 상승이 두드러진다. 원래 아파트의 매매가격이란 상승하다가 멈추기도 하고, 하락하다가 멈추기도 한다. 연초 상승세를 보이던 아파트 매매가격이 ‘2.26 주택임대차시장 선진화 방안’이 발표된 이래 가격상승이 주춤하다는 얘기도 있지만, 단기간의 상승 이후 숨고르기 하는 것으로 볼 수도 있다. 사실 실거주 목적인 경우 또는 투자에 따른 수익이 있다고 예상하는 경우 아파트를 매입하게 된다. 다만, 기왕이면 조금이라도 싼 가격에 매입을 원하는 경우가 많다. 물론  “싼 가격은 얼마일까?”라는 질문에 자신있게 답하기는 어렵다. 다만, 비교적으로 매매가격이 ‘괜찮다’는 가격이 있을 것으로 생각한다.
양도세중과세 폐지, 취득세 인하 등은 시장 거래량을 증가시켰으며 시장가격을 상승시키는 쪽으로 작용했다. 재건축은 이제 점점 그 추진속도가 빨라지고 있다. 오피스텔 공급도 많아졌고, 제주도 호텔 분양과 같은 상품도 등장했다. 원룸도 공급이 많이 되어서 향후 공급과잉에 대한 우려도 나오고 있다. 재개발 및 뉴타운 사업도 우여곡절(迂餘曲折)을 버티면서 진행되고 있다. 토지 시장에 대하여는 아직 큰 변화가 없다. 무엇보다 토지의 경우 양도소득세 부담이 있는 것이 현실이다.

 

재건축 시장은 좋아질 것으로 예상돼
그렇다면 향후 부동산 시장은 어떻게 전개될 것인가? 6.4 지방선거도 끝이 났다. 전반적으로 졌다, 이겼다를 말하기보다, ‘앞으로도 지금 진행되고 있는 변화가 지속될 수 있는가‘ 를 따져봐야 할 것이다. 누가 이기든지 시장을 정상화시키고자 하는 노력은 지속되어야 할 것이다. 따라서 현재 박근혜 정부의 규제 개혁 노력은 지속적으로 진행될 것으로 예상된다.
부동산 시장 중 가장 관심이 높은 것은 재건축(강남재건축)이다. 강남권역의 재건축 시장은 언제나 말이 많다. 최근 재건축 시장은 초과이익환수제도 정비, 소형평형의무비율 해제 등의 제도 변화가 있었고, 이러한 제도변화는 재건축 시장을 긍정적으로 변화시키고 향후에도 지속될 것으로 예상된다.
특히 서초구 반포지역, 강남구 개포지구, 삼성동, 청담동 지역 등의 재건축에 관심이 높아지고 있는 그 중에서도 핵심은 압구정, 잠원, 반포 지역이다. 만약 강남권역 재건축에 투자를 고려하고 있다면 추천할 만한다. 단, 이 때에도 투기가 목적이 아닌 실수요자인 경우이며, 예전과 같은 큰 이익은 기대하지 않는 것이 바람직하다.
분양시장도 변화하고 있다. 특히 민간택지의 분양권전매제한 기간이 6개월로 단축될 것으로 알려졌다. 재개발 시장도 변화가 될 것이다. 뉴타운 사업이 문제점을 드러내자 이를 해지하자는 의견도 있었고, 결국 뉴타운 구역에서 해제된 곳들도 있다. 그러나 향후 해제된 뉴타운 지역은 새로운 계획안이 나올 것으로 전망된다.
필요하다면 청약통장을 꺼내서 사용해도 된다. 그렇다면 청약통장은 어디에 사용해야 할까? 서울지역의 경우 재건축 재개발 등의 지역에서 신규공급이 있을 예정이다. 강남권역의 재건축과 강북지역의 재개발 중 일반분양분에 대한 청약통장의 사용을 추천한다. 물론 지역적인 차별화는 있겠지만, 좋은 기회라고 생각한다. 현재 청약통장은 청약저축, 청약부금, 청약예금, 주택청약종합저축 등 4가지 형태로 분리되어 운영되고 있으나, 이에 대한 통합에 관련한 부분도 검토 중이다.
오피스텔 시장은 여전히 혼란스럽다. 공급과잉 얘기가 나오고 있다. 이런 얘기가 거론된 이후에는 보통 그 시장은 침체되는 경향이 있다. 송파 강남권역의 경우 공급 과잉문제가 있으며, 마곡지구도 마찬가지다. 상암동의 경우 공급이 많지 않았지만, 그렇다고 당장  오피스텔 투자를 하는 것은 그다지 추천하지 않는다.
사실 오피스텔은 산업과 아주 밀접한 관련이 있다. 따라서 보유하고 있는 오피스텔 중에 산업과 밀접한 관계가 있는 곳이라면 좀 더 보유해도 괜찮다. 또한 새로운 산업집단이 들어오는 곳이거나, 공급이 비교적 적었던 지역이라면 투자를 해도 무방하다. 무엇보다 투자를 결정할 때는 시장 상황과 수요 공급관계, 주변 여건 등을 충분히 고려햐여야 한다. 
도시생활형주택 및 원룸 등의 경우도 그동안 공급이 많았던 것이 사실이다. 공급이 많다는 것은 그 수요와 공급이 일치되는 지점까지 그 시장이 침체기를 겪을 것이라는 것을 의미하므로 투자에 신중해야 한다.
상가는 입지와 주변 상황이 중요하다. 부유층의 경우 수익형부동산에 대한 관심은 높게 나타나고 있다. 그러나 정도의 부분에 있어서는 예전과 많이 달라졌다. 금리가 낮아진 부분은 분명히 메리트라 할 수 있지만 가격도 만만치 않게 상승했다.
부유층들이 관심을 보이고 있는 수익형부동산은 수익률은 약 4% 정도이면서 지역적으로 강남권역에 위치한다. 또한 부유층들은 나이가 들어감에 따라 증여 상속과 관련한 부동산 니즈가 많아지는데, 증여 상속의 경우에도 주택보다 상가 건물이 더 유리하다. 미래에 다가올 세금이 줄어들기 때문이다.
토지의 경우 관심은 그다지 크지 않은 편이다. 그 이유는 양도세 중과세 때문이다. 또한 토지의 경우 시간도 많이 걸린다. 이러한 시간과 노력, 부담에도 불구하고 활용도는 다양하지 않으며, 수익률을 맞추기도 어렵다. 무엇보다도 기존에 과거정부가 추진해왔던 많은 규제들이 아직도 그대로다.
전국적으로 지가가 상승하는 시절은 아니므로 토지에 대한 시장 변화는 시간이 필요한 시점이다. 물론, 평택이나 화성 등의 경우는 시장 전체적인 분위기와는 다르게 움직인다. 이들 지역은 산업을 기반으로 하는 주거 및 편의시설 등이 필요하기 때문이다.

 

부동산 시장 변화는 당분간 지속
현재 기획재정장관(경제부총리)의 취임을 앞두고 많은 기대들이 쏟아져 나오고 있다. 새로 부총리가 취임한 후에는 부동산 관련 규제 등이 완화될 것이라는 전망이 그것이다.
먼저 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 규제 완화, 종합부동산세제의 체계 검토, 주택 청약제도의 개선, 분양가상한제 탄력적용(주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역에만 상한제 적용), 주택거래신고지역 지정제도 폐지, 재건축 관련 초과이익환수제 폐지(국회발의 중)등이 거론되고 있다.
올해 하반기 부동산 시장도 새로운 제도로 인하여 예년과는 다르게 진행될 것이다. 올해 초 부동산 시장에 훈풍이 불었고 이렇게 시작된 부동산 시장의 변화는 당분간 더욱 지속될 것으로 보인다. 정부 역시 부동산 경기가 좋아질 수 있는 방향으로 제도를 개선하고자 노력하고 있기 때문이다.