개정 상가건물임대차보호법에 따른

예나 지금이나 권리금 분쟁은 끊이지 않고 있다. 하지만 최근 권리금이 법제화되면서 권리금을 정당하게 보장받을 수 있는 법적 근거가 생겼다. 5월 13일 개정된 상임법상 권리금, 이전과 달라진 점이 무엇인지 살펴본다.

개정 상가건물임대차보호법이 지난 5월 13일 공포되어 시행 중이다. 개정법상 가장 뜨거운 논의가 되는 부분이 바로 ‘권리금’에 대한 조항이다. 기존에는 ‘권리금’의 법적 근거가 없어, 임대인은 임대차 계약을 해지한 다음 임대인 스스로가 임차인이 형성한 영업적 가치를 이용할 수 있었던 반면 임차인은 새로운 장소에서 다시 시설비를 투자해야 하는 등 영업손실을 감수해야 하는 문제점이 있었다. 그러나 이제 개정법 시행으로 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 ‘법적 근거’가 생겼다. 이에 따라 상가건물 임대시장에도 큰 변화가 일고 있고, 은행의 법률상담센터에는 권리금 문의가 쇄도하고 있다. 이번 호에서는 권리금에 대한 개정 상가건물임대차보호법상 의문점을 알아본다.

 

임대차 계약을 체결할 때 권리금 계약서를 작성하는 것도 방법
권리금은 상가에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 이용하는 대가를 임대인 또는 임차인에게 지급하는 것으로, 차임 또는 보증금 이외에 추가로 지급하는 돈이다.

권리금 조항은 대부분의 상가에 적용되지만 예외는 있다. 예를 들어 백화점 등 대규모 점포에 입점한 상가에는 권리금 조항이 적용되지 않는다. 따라서 위 점포에 입점한 상인들은 권리금 회수 기회를 보장받을 수 없다. 또한 임차인으로부터 재차 임차를 하는 소위 ‘전대차’ 계약의 경우에도 권리금 조항의 보호를 받을 수 없으므로 주의해야 한다.

임차인은 그 가게에 들어올 ‘신규 임차인’을 구한 후 그 신규 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있다. 이를 위해 필요한 경우 그 신규 임차인과 ‘권리금 계약서’를 작성하는 것도 하나의 방법이다.

그러나 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 줄 의무는 없다. 다만 임대인은 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 ‘기회’를 보장해 줘야 한다. 구체적으로 설명하면 임대인은 원칙적으로 임차인이 주선한 ‘신규 임차인’과 임대차 계약을 체결해 임차인의 권리금 회수 기회를 보장해야 하는 것이다. 또한 임대인은 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하는 행위, 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위를 해서는 안 된다.

 

권리금을 보호 받으려면 일정 요건이 충족돼야
임차인이 법에 따른 권리금 보호를 받기 위해서는 3기의 차임액을 연체하지 않아야 한다. 이 때 주의해야 할 점은 횟수가 3번이 아니라는 점이다. 예를 들어 월세 100만원에 상가를 임차한 경우, 300만원의 차임 연체를 한 사실이 있으면 권리금 보호를 받을 수 없지만 단순히 3번 차임을 밀린 경우(총 연체액은 300만원 미만)에 불과하다면 여전히 법에 따른 권리금 보호를 받을 수 있다. 또한 임차인이 임대인의 동의없이 전대한 경우, 건물의 일부를 고의로 파손한 경우에도 권리금 보호를 받을 수 없다.  

임차인이 임대인에게 권리금을 달라는 소송을 할 수는 있지만, 이 또한 조건이 부합되어야 한다. 임차인이 임대인에게 권리금 소송을 하기 위해서는 ① 임차인이 신규 임차인을 섭외할 것, ② 그 신규 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있을 것, ③ 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하는 것을 임대인이 정당한 사유 없이 방해할 것 등 3가지 요건이 갖추어져야 한다. 임차인이 신규 임차인을 섭외해서 권리금을 받기로 약정했음에도 임대인의 방해로 이를 받지 못한 경우 임차인은 임대인에게 그 손해배상을 청구할 수 있다. 단 그 기간은 임대차가 종료한 때로부터 3년 이내에 해야 한다.