상가권리금 법제화에 따른 변화

권리금은 기존 점포가 보유하고 있는 고객과 영업 방식을 이어받는 대가로 지급하는 돈이다. 통상 역 주변 상가를 임대할 때에는 상당한 권리금을 지불한다. 정확한 기준이나 금액이 정해져 있지 않고 관행적으로 이루어지다 보니 사회적 갈등과 분쟁이 일어날 수 있어 정부는 권리금 법제화를 추진 중이다.

#1 A씨는 19년째 중국집을 운영하고 있다. 하지만 건물주가 과도하게 임대료 인상(300만원→800만원)을 요구하여 퇴거했다. 수개월 뒤 임대인은 새로운 임차인에게 종전 수준의 임대료와 권리금(2억원)을 받고 가게를 임대했다.
#2 B씨는 5년 임대차 계약을 맺고 국밥집을 창업했다. 몇년 간 고전한 끝에 드디어 4년차에 매출이 증가해 흑자로 전환했다. 하지만 1년 후 임대인의 갱신거절로 권리금  회수를 못하고 퇴거했고, 임대인이 직접 영업을 개시했다.

상가 임대차의 경우, 임대인의 재산적 가치와는 별개로 임차인의 영업활동이 영업적 가치를 형성하게 된다. 임차인들은 그 영업적 가치를 권리금 거래를 통해 회수하여 왔다. 현재 권리금이 있는 임대차는 55%에 달하고, 임차인 85%는 향후 권리금을 받고 나가겠다고 응답(‘13년, 소상공인진흥공단 실태조사)했다. 이처럼 권리금은 엄연히 실체가 있음에도 불구하고 법의 사각지대에 놓여 있어 권리금을 둘러싼 사회적 갈등과 분쟁도 적지 않은 상황이다. 이에 「권리금 법제화를 위한 상가건물 임대차보호법」 개정이 법안 통과를 앞두고 있다.

이번 개정안은 권리금 법제화를 통해 임차인 간 권리금 거래의 선순환 구조가 단절되지 않도록 하는 것이 목적이다. 임대인에게 협력의무를 부과하면서도, 합리적인 예외 사유를 인정하여 소유권과 영업권이 조화를 이루게 한다는 내용이다.
법제화를 통해 권리금 거래의 선순환 구조 유지
다만, 아래의 경우 임대인의 협력의무 등이 면제된다. 임대인에게 협력의무를 부과하되, 임대인의 소유권과 조화를 이루기 위해서 다음과 같은 경우에는 협력의무가 면제되도록 한다. 

이처럼 「권리금 법제화」가 이뤄진다고 하더라도 애매한 부분들이 있다. 대항력은 인정받아도 상가 임대차 보호법 적용을 받지 않는 상가들의 경우, 계약 종료시 임대료 상한선이 없어 임대료 상승에 대처할 수 없다. 또 용산 참사와 같이 재개발 재건축에 따른 명도 시 상가 권리금 구제 방법도 없다. 권리금 법제화의 초점은 다른 임차인으로부터 권리금을 받는데 방해가 없게 하는 데 있다.
또한 법령 자체가 권리금 자체를 보호하는 수준은 아니다. 새로 들어올 임차인이 없으면 원임차인은 손해볼 수밖에 없는 구조이다.
법개정을 앞두고 홍대, 이태원 등지의 잘나가는 상권들의 경우, 점포주들이 미리 계약을 해지하거나 임차인을 내보내려는 움직임들이 나타나고 있다.

TIP : 상가건물 임대차보호법의 주요 내용

1  기존 상관습 및 판례를 통하여 정립되어온 권리금의 정의를 상가  건물 임대차보호법에 도입하여 그 범위를 명확하게 규정한다.
2  일정금액 이하의 상가임대차(서울, 환산보증금 4억원 이하)에만 인정되던 대항력이 모든 상가 임대차에 확대되어 건물주가 바뀌어도 5년간 안정적인 영업을 할 수 있도록 한다. 
3  임대인은 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있도록 협력의무가 부과되고, 권리금 회수를 방해할 경우 손해배상책임을 부담한다.
4  각 시·도에 분쟁조정 위원회를 설치하여 임차인 및 임대인이 권리금 관련 분쟁을 적은 비용으로 신속하게 해결하게 한다.
5  권리금 산정근거와 권리금 관련 권리·의무관계를 명확히 한 권리금과 임대차 표준계약서를 도입해 분쟁예방 기능을 강화한다.

TIP:상가건물 임대차보호법 제10조1항의 갱신 거절 사유

1  임차인이 차임액을 3기 이상 연체하여 계약갱신이 거절된 경우
2  임차인이 거짓 등 부정한 방법으로 임차하여 계약갱신이 거절된 경우
3  임대인이 보상을 제공하고 계약갱신을 거절한 경우
4   임차인이 임대인의 동의없이 전대하여 계약갱신을 거절한 경우
5  건물의 파손·멸실·재건축·안전 등의 사유로 계약갱신이 거절된 경우
6  그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

summary
상가권리금 법제화를 위한 상가임대차보호법 개정이 법안 통과를 앞두고 있다. 법안 통과 시 환산보증금과 상관없이 모든 임차인에게 5년 영업이 보장되고  임대인은 임차인 승계를 통한 권리금 보호에 개입해야 한다. 이에 따라 몇몇 상권들에서는 법안 통과전에 임대차계약을 조정하려는 움직임을 보이고 있다.