세금의 기준, 각종 부담금 산정의 기초로 활용

매년 1월 1일을 기준으로 부동산 공시 가격이 발표된다. 부동산가격공시제도는 표준지공시지가, 개별공시지가, 표준단독주택가격, 개별단독주택가격, 공동주택가격에 따라서 공시권자와 공시일이 다르다. 부동산가격공시제도의 개념과 절차, 활용방법에 대해서 알아본다.

재산세는 어떻게 산정되는 걸까?’ ‘증여세 산정의 기준은 무엇일까?’ 이런 궁금증을 가진 적이 있을 것이다. 종합부동산세, 재산세 등 각종 세금을 매길 때 기준이 되며 개발부담금 등 각종 부담금 산정의 기초가 되는 것이 바로 토지 및 주택 공시가격이다.

현행 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 “부동산가격공시법”)상 부동산가격공시제도는 토지의 경우 표준지공시지가, 개별공시지가 주택의 경우 표준단독주택가격, 개별단독주택가격, 공동주택가격으로 구분하여 공시하고 있다.

 

공시지가제도 및 주택가격공시제도의 개념
표준지공시지가는 부동산가격공시법의 규정에 의한 절차에 따라 매년 1월 1일 기준으로 국토교통부 장관이 조사 · 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 적정가격을 말하며 표준단독주택가격은 표준지공시지가와 동일한 절차에 따라 공시한 표준주택의 적정가격을 의미한다.

개별공시지가는 국토교통부 장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시· 군·구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 결정·공시하는 개별토지의 단위면적당 가격을 말하고, 개별단독주택가격은 개별공시지가와 동일한 절차에 따라 공시하는 개별주택의 가격을 의미한다.

 

부동산가격공시제도의 절차
부동산가격공시제도의 절차는 표준지 및 표준주택, 개별지 및 개별주택으로 구분하여 볼 수 있다. 표준지 및 표준주택의 경우 전국의 수십 만 필지의 부동산 중에서 주변의 지가수준 및 가격의 층화를 반영하고 주변의 이용 상황 등을 보았을 때 그 빈도수가 가장 높으면서 그 이용 상황이 장래 상당기간 지속되며 다른 부동산과 구별이 용이한 부동산을 대표적으로 선정하게 된다. 그 후에 표준지 및 표준주택의 특성 등을 조사 · 평가하고 시 · 군 · 구청장 및 소유자의 의견을 청취한 뒤 적정가격으로 감정평가를 한다. 감정평가된 가격에 대하여 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 표준지의 경우 매년 2월 말경, 표준주택의 경우 매년 1월 말경에 공시된다. 이렇게 공시된 가격에 대해 이의가 있는 소유자 등 이해관계인은 공시일부터 30일 이내에 서면으로 이의신청이 가능하며 국토교통부는 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청 내용을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하게 된다.

개별지 및 개별주택의 경우 시 · 군 · 구청장이 표준지 및 표준주택을 기준으로 개별토지의 특성을 비교하여 산정된 개별지 및 개별주택의 가격을 감정평가업자에게 검증 받고 토지소유자 등 이해관계인의 의견을 들은 뒤 시 · 군 · 구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 개별지의 경우 5월 31일, 개별주택의 경우 4월 30일에 결정 · 공시한다. 결정 ·  공시된 가격에 대해 이의가 있는 주민은 개별지 및 개별주택의 결정 · 공시일부터 30일 이내에  시 · 군 · 구청장에게 서면으로 이의를 신청할 수 있으며 시군 · 구청장은 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청 내용을 심사해 그 결과를 신청인에게 통지한다. 이때 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 경우 개별지 및 개별주택가격을 조정하여 다시 결정  · 공시하게 된다.

결정·공시된 부동산 가격은 개개인의 재산권에 구체적인 영향을 미치기 때문에 구체적인 절차를 알아둘 필요가 있으며, 이의가 있는 경우에는 의견제출 및 이의신청 시기를 놓치지 말고 자신의 재산권을 행사할 필요가 있다.

 

 

부동산가격공시제도의 활용
표준지공시지가와 표준단독주택가격은 토지시장 및 주택시장의 가격정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며 국가, 지방자치단체 등의 기관이 업무와 관련하여 지가 및 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

개별공시지가와 개별단독주택가격은 토지 및 주택 관련 재산세, 종합부동산세, 증여세 등의 산정기준으로 이용되며 토지의 경우에는 개발부담금, 농지전용부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 활용된다.

이러한 공시지가의 활용과 관련해 공익사업의 시행에 따른 손실보상금을 산정하는 경우에 개별공시지가 및 개별주택가격을 보상액 산정의 기준으로 오해하는 경우도 있다. 그러나 보상가액은 인근의 표준지공시지가를 기준으로 보상관련 법령에 의거 평가되므로 개별공시지가 및 개별주택가격은 보상가액과는 관련이 없다. 다만 표준지공시지가가 보상액 산정의 기초가 되기 때문에 이해관계에 따라 공시지가의 높고 낮음에 대한 의견 차이가 존재할 수 있다.

한편, 공시지가와 실거래가격이 차이가 있다는 의견도 있다. 공시지가는 각종 세금 산정 등 정책적인 목적으로 활용되는 적정가격이며 실거래가격은 현실의 거래당사자간 개별적인 동기, 특수한 사정, 투기심리 등 주관적인 요소들도 포함한 가격이므로 그 격차가 존재할 여지가 있다. 또한 공시지가가 실거래가격과 동일하다면 세금부과에 대한 조세저항도 있을 것이다.

따라서 국가적으로 공정한 과세정책 및 행정활동을 위해 이러한 여러 이해관계를 고려하지 않은 독립적이며 공정한 위치에서 현실의 부동산 시장 내 여러 비정상적인 요인들을 배제한 공정한 부동산 가격의 공시가 요구된다. 또 개인적으로는 재산권과 밀접한 관련이 있는 부동산가격공시제도에 대한 이해 및 자신의 적절한 재산권 행사를 위한 의견제출 등의 적극적인 의사표현이 필요하다.