5개 단지, 순차적으로 빠르게 재건축 진행 중

서울 개포동 일대의 재건축에 대해 “개포동 지역의 아파트 매입은 어떤지?” “매입 시기는 언제로 해야 할지?” 등을 묻는 고객들이 많다. 현재 서울 개포동 재건축 현장은 속도가 붙고 있다. 활기를 되찾고 있는 강남 재건축 현장을 집중 분석해본다.

서울 개포동에는 5개의 저층 아파트 단지가 있다. 재건축이 추진된 지 오래됐으나 이제야 재건축이 본격화되고 있다. 현 정부 들어 재건축과 관련한 제도들이 변경됐다. 이에 따라 개포동 지역의 재건축도 변화를 보이고 있다.

개포동엔 개포 1·2·3·4, 시영아파트 등 총 5개의 저밀도 단지가 있다. 이들은 모두 택지개발지구로 재건축에 포함돼 있다. 현재 개포 2단지가 2015년 2월 관리처분계획인가가 난 상태로 가장 빠르게 재건축이 진행되고 있으며, 현재 이주가 진행 중이다.

 

재건축 사업을 살펴보면 안전진단, 조합설립, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분총회 등의 단어를 쉽게 볼 수 있다. 이것만 관심있게 봐도 재건축의 진행 상황을 충분히 점검할 수 있다. 주택재건축사업 추진 절차는 다음과 같다.

이를 살펴보면 대부분 꾸준히 진행되어 왔다는 것을 알 수 있다. 사실 재개발 및 재건축 사업에서는 관리처분계획 인가까지가 매우 중요한 절차이다. 이상 자료에서 2단지가 가장 빨리 진행돼 관리처분계획 인가까지 난 상태로, 현재 이주가 진행 중이다. 다음으로 3단지와 시영단지가 사업시행 인가를 받았으며 2015년 3월에 관리처분을 위한 총회를 준비하고 있다. 그리고 4단지도 사업시행 인가를 위한 총회를 준비 중이다. 1단지는 건축심의를 통과한 상태이다. 이러한 재건축 절차의 차이는 투자자의 수익률과도 연결지을 수 있다.

 

단지의 입지여건은 가격 차이로 이어져
개포지구는 각 단지별 기존 용적률의 차이가 있다. 1단지 68.80%, 2단지 80.6%, 3단지 75.8%, 4단지 80.2%, 시영단지 80.2%로 되어 있다. 이러한 용적률의 차이는 사업성에 중요한 판단 기준이 된다. 위의 자료에서 보면 1단지가 용적률이 가장 낮은 상태이다. 해당 지역의 용적률은 250%로 정해져 있다. 단지별 가구 수의 증가도 달라진다. 1단지 132%, 2단지 139%, 3단지 113%, 4단지 113%, 시영 116% 가량 증가한다. 
개포시영아파트 달터공원에서 구룡산 방향으로, 그리고 개포2·3단지 쪽에 있는 개포공원에서 대모산 방향으로 에코브릿지가 생기는데 이 또한 개포지역의 향후 가치에 긍정적인 영향으로 작용할 수 있다.
개포동 재건축의 경우 시공사 선정도 끝난 상태다. 요즘 아파트 시장에서는 아파트 브랜드 또한 매우 중요한 요소로 꼽힌다. 즉, 브랜드에 따른 가격 차이가 생길 수 있는 것이다. 하지만 개포동 지역의 경우 삼성 래미안, GS 자이, 현대 홈타운, 현대산업개발 I-PARK 등의 대형 브랜드가 주류를 이루면서 브랜드에 따른 가격 차이는 나타나지 않을 것으로 보인다. 

지하철 역세권 또한 주요 이슈 중 하나이다. 개포동 재건축 단지 안에서도 역세권, 비역세권으로 나뉜다. 시영아파트 단지는 역세권이라고 보기는 어렵고, 1단지도 일부 지역은  비역세권에 속한다. 특히 1단지의 경우 총 10만 평이 넘을 정도로 대단지라 같은 단지 내에서도 가격 차이가 있을 것으로 예상된다. 2단지의 경우에도 역세권이라 보기 어렵고, 3·4단지는 개봉동역 역세권이라고 할 수 있다.

이 일대는 교육 여건도 괜찮다는 평가를 받고 있다. 아파트 단지 주변 또는 단지 내의 교육 여건도 고려해봐야 한다. 이 지역에는 개포초교, 개일초교, 개원초교, 개포중교, 개포고교, 경기여고, 수도공고 등이 있으며, 개포 1단지 내 신설초등학교가 계획되어 있다. 학원 등은 대치동 지역을 이용할 수 있다.

 

투자 계획에 따라 단지를 선택해야
개포지역의 입지가 좋다는 것은 굳이 설명하지 않아도 누구나 아는 사실이다. 번잡한 강남을 빠져 나가기 전에 위치한 지역이며, 주거 공간에 필요한 시설 이외에 불필요한 시설이 없다는 것도 장점이다. 특히 유해시설이 없고, 주변에 양재천과 공원 그리고 대모산과 구룡산으로 이어지는 자연환경을 갖추어 강남 지역에서 가장 살기 좋은 주거지역으로 손꼽히는 것이 사실이다.

개포동은 강남권역에 거주하고자 하는 사람이라면 누구나 한 번쯤 생각했을 법한 지역이다. 다른 강남지역에 비해 접근성은 다소 떨어질 수 있지만 이만한 입지도 찾기 쉽지 않다. 경제적 여유가 있는 노인 세대가 기존에 거주하던 아파트를 매도하고 새로 지어지는 아파트에 터전을 잡을 수도 있고, 향후 중산층의 집단적인 주거지가 될 가능성도 있다.  

도곡동 타워팰리스 아파트 단지도 그런 경우이다. 처음에 분양을 받은 사람 중에는 투자 효과를 확신한 사람도 있지만, 그렇지 않은 이들도 있었다. 하지만 막상 입주가 시작되면서 상황은 많이 바뀌었다. 여기서 주목해야 할 부분이 있다. “왜 이사하려고 하는가?”란 대목이다. ‘친구 따라 강남 간다’는 말처럼 가족이나 친구가 살고 있다는 이유로 선택한 사람은 운이 좋았던 것이고, 투자 효과를 기대했던 사람은 예상이 적중한 것이다. 

개포 단지에 투자하려고 하는 이들 또한 각자 나름대로의 이유가 있을 것이다. 빨리 입주하기를, 가격을 싸게 매입하기를 바라는 이들도 있고, 자녀의 교육과도 관련지어 생각하는 이들도 있을 것이다. 단순히 주택이 필요해서 입주하기를 바라는 이들도 있고, 투자에 대한 기대를 품은 이들도 있을 것이다.

각각의 경우에 따라 선택의 폭도 달라진다. 대개 빠른 입주를 우선적으로 고민한다면 2·3단지를 권할 만하고, 조금이라도 싸게 구입하고자 한다면 1단지를 추천할 만하다. 교육 환경을 우선적으로 고려한다면 1단지가 적당하다. 상대적으로 시영아파트에 대한 선호가 다소 줄어들고 있다. 현재 2단지 33평형대 아파트를 구입하고자 할 경우 약 10억원의 비용을 예상해야 하고, 1단지의 경우에는 약 9억원 정도 에상하면 된다. 계획상 1단지가 2년 정도 늦어진다는 것을 감안하면 그에 대한 대가로 1억원 정도 싸게 구입하는 것이라고 생각하면 될 듯하다.

투자에 따른 수익률은 향후 입주가 시작된 이후에 판단할 수 있다. 입주는 향후 5~7년 사이에 진행되므로, 향후 5년 이후의 한국의 부동산 시장에 대하여 생각해야 한다. 여기에는 시장을 부정적으로 보는 이들과 긍정적으로 보는 이들 사이에 시각의 차이가 있을 수 있다. 시장에 대해 긍정적인 시각을 가진 이들이라면 투자를 고려할 것이고, 부정적인 시각을 가진 이들이라면 아예 고민조차 하지 않을 것이다.
이 지역은 그동안 수년에 걸쳐 가격 조정이 있어왔고 현재의 가격은 전 고점 대비 여전히 낮은 금액이다. 누군가가 ‘현재 가격에 투자하면 이익일지?’를 명확하게 물어본다면 이는 또 다른 이야기이다. 그렇게 되려면 먼저 경제가 그럭저럭 버틸만하다는 조건이 성립돼야 한다.성장률이 일정하게 유지되거나 소득이 증가한다면 다소나마 이익일 수 있다. 그러나 이 부분에 대하여는 누구도 쉽게 얘기하기 어려운 상황이다.