부동산시장 호황을 맞은 제주도

우리나라 전체적인 부동산시장은 아직 추위가 가시지 않았지만 제주도 부동산시장은 지금 봄이다. 중국인 투자와 관광개발사업이 진행되면서 지가상승세가 이어지고 있기 때문이다. 제주도 부동산시장이 인기 있는 이유와 앞으로 개발 및 투자 유망지역은 어디인지 알아본다.

우리나라에서 제일 따뜻한 지역은 제주도다. 이것은 비단 날씨에 대한 이야기만은 아니다. 계절적으로는 온 나라 팔도강산에 흐드러지게 꽃이 피고 있지만 우리나라 부동산시장은 ‘이제 개천에 얼었던 물이 좀 녹아 흐르네’라는 정도다. 하지만 제주도 부동산시장은 유채꽃이 만개한 모습이다.
제주도의 계획관리지역과 토지이용현황상 주택용 대지의 거래가지수 추이를 보면 중국인 투자 및 관광개발사업이 진행되면서 2013년 하반기 이후 두드러진 가격상승세를 보이고 있다. [그림1]의 2014년 제주도지역 지가상승률을 보면 전체평균 3.7%, 제주시 계획관리지역은 3.8%, 서귀포시 계획관리지역이 6.0%수준을 보였으며 주택용대지는 제주시 3.4%, 서귀포시 4.0% 수준을 보여 제주시보다는 서귀포시 계획관리지역의 지가상승률이 더 급격히 증가한 것으로 나타났다. 이렇게 계획관리지역의 상승률이 높다는 것은, 사실 실거주를 위한 전원주택용 토지매입도 있겠지만, 향후의 지가상승을 기대한 투자가 많다고 볼 수 있다.

제주시의 주택용 대지가 포함된 매물의 매도호가는 대지기준 평균 1,061천원/평이며, 건물가치가 포함된 토지평균가는 1,680천원/평 수준을 보이고 있다. 서귀포시 주택용 대지가 포함된 매물의 매도호가는 대지기준 평균 1,028천원/평, 건물이 포함된 토지평균가는 1,352천원/평 수준이다.
제주지역의 특성상 주택부지와 주택부지에 붙어 있는 전(田)이 같이 거래되며 해당 물건에 전(田)의 비중이 높을수록 가격은 상대적으로 낮아지게 된다. 전반적으로 보면 제주도내 제주시와 서귀포시의 주택용부지 가격은 비슷한 수준을 보이고 있으나 가격상승세는 서귀포시가 더욱 가파른 상승세를 보이고 있는 것으로 나타났다.

제주도의 이러한 지가상승흐름은 상당부분 중국인 투자 증가에 따른 것으로 보인다. 국토교통부 2014년 시도별 외국인소유 토지변동에 따르면 제주가 566만㎡(약 171.2만평)로 전국에서 가장 많이 증가한 것으로 나타났으며, 강원 162만㎡(약 49.0만평), 경기 113만㎡(약 34.2만평), 울산 97만㎡(약 29.3만평) 순으로 증가한 반면, 전남은 70만㎡(약 21.2만평), 경북 68만㎡(약 20.6만평), 전북 23만㎡(약 7.0만평) 감소한 것으로 나타났다. 특히 제주도는 중국인들의 토지 취득 증가 등으로 전년대비 외국인 토지소유면적이 51.6% 증가하였으며, 제주도 면적 대비 외국인 토지보유비율은 약 0.9% 수준으로 늘어났다. 하지만 중국인들의 이러한 해외투자는 비단 우리나라에 국한되지는 않는다. 중국부호들은 최근 중국의 위안화 강세와 저성장국면이 이어지면서 한국뿐만 아니라 미국, 호주, 유럽과 동남아까지도 늘려가고 있는 것으로 파악되고 있다.

 

 

그렇다면 중국인들은 왜 제주도 투자를 선호하는 것일까? 이유는 크게 세 가지 정도로 압축해 볼 수 있다. 첫 번째는 제주도의 부동산 투자이민제도 시행(2010년 2월) 영향 등으로 중국인들이 제주도의 대형프로젝트 사업에 참여하면서 레저용지를 취득한 것이 주변 증가 요인으로 분석된다. 중국인들이 투자한 사업은 제주신화역사공원(232만㎡ : 약 70.2만평 서귀포시 안덕면 서광리), 오라2동 레저용지(70만㎡ : 약 21.2만평 제주시 오라2동), 상명대 제주연수원(32만㎡ : 약 9.7만평 제주시 영평동), 록인제주복합관광단지(52.3㎡ : 약 15.8만평 서귀포시 표선면 가시리) 등이다. 두 번째로는 제주도가 상하이와 북경에서 한두 시간 거리로 가깝고 휴양레저시설이 잘 갖춰져 있어 인기가 높기 때문이다. 세 번째로는 중국인이 바라보는 한국은 언제든 전쟁이 발생될 수 있는 전쟁위험국가이다. 그렇지만 제주도는 섬이기 때문에 전쟁 발생 시 전쟁안전지대로 인식되기 때문이다.

그러면 제주도 개발 및 성장 유망지역들은 어디일까? 제주도 관광개발사업 추진현황을 보면 제주도는 전체 총 18조1,031억원의 개발사업이 진행 중이며 이중 77.2%(투자금액기준)가 서귀포시(13조9,691억원)에 집중되어 있다.
제주도 관광개발사업 추진현황 건수를 보면 서귀포시 21건(6,652억/건), 제주시 17건(971억/건)으로 총 38건이 진행 중에 있으며 개발단위로 보면 서귀포시의 건당 개발단위가 훨씬 높은 상황이다.

서귀포시에 개발사업이 주로 추진되는 지역은 안덕면, 표선면, 남원읍과 중문관광단지 및 인근 지역(색달동, 예래동) 등으로 상대적으로 가치상승측면에서 우월한 조건을 갖추고 있다. 특히 중문관광단지 및 인근 지역과 안덕면이 서귀포개발사업(금액기준)의 약 64.6%를, 제주도 전체로도 약 49.8%를 차지하고 있어 제주도 개발사업의 중심지라고 볼 수 있다.

제주시에 개발사업이 주로 추진되는 지역은 구좌읍, 한림읍, 조천읍 등이 있으며 이 지역들은 제주시개발사업(금액기준)의 약 61.2%를, 제주도 전체로는 약 14.0% 수준을 차지하고 있다.
제주도 관광개발사업 추진 실적율은 제주시가 40%, 서귀포시가 27%의 진행상황(2014년 11월)을 보이고 있어 제주시가 더 빠른 것으로 보인다.

그렇다면 주거지로 좋은 지역은 어디일까? 제주도는 삼다도(三多島)라고도 불린다. 이것은 돌, 여자, 바람이 많다 하여 붙여진 이름이다. 다르게는 삼무도(三無島)라고도 불리는데 도적, 거지, 대문이 없다 하여 붙여졌다. 제주인들은 예로부터 거칠고 척박한 자연환경을 개척하기 위해 근면·절약·상부상조를 미덕으로 삼아서 도적질을 하거나 구걸을 하지 않고 집에 대문이 없이 살았다. 여러모로 경치 좋고 살기 좋은 곳이긴 한데 사실 피해야 할 것이 좀 있다면 바람이다. 돌은 제주도의 돌담이 말해 주듯이 많이 걷어낸 상태고 지반을 깊이 파고 높은 건물을 지을 것이 아니라면 많이 신경 쓸 부분은 아니다. 겨울철에도 제주도의 날씨가 따뜻하다. 제주도에서 골프를 쳐본 사람들의 공통된 이야기도 다 좋은데 바람이 많이 분다는 것이다.

이러한 부분을 고려하기 위해 제주도 풍속통계를 살펴보면 안덕면, 서귀포시, 남원읍, 표선면이 상대적으로 바람이 적고 온화한 지역에 해당된다. 이 지역은 바람의 영향이 적고 기후가 더 좋아 관광단지와 고가 농작물 재배가 집중되어있다. 주거지로서도 상대적으로 우월한 입지를 갖추고 있다. 재미있는 것은 개발사업도 이곳에 집중되고 있다는 것이다.

그렇다면 현재 상승세를 보이고 있는 제주도지가는 향후에도 지속될 수 있을까? 제주도의 지가상승은 현재 개발되고 있는 관광개발사업의 완공 후 활성화 정도와 중국인의 투자관심이 얼마나 지속될 수 있을 지 여부에 달려 있다고 보여진다.
제주도는 외국인 토지매입이 급격히 증가하자 ‘부동산투자 5억원’ 외에 추가로 지역개발채권을 5억원 매입하도록 하고, 제주도 땅 전체가 아닌 관광단지 등으로 한정하는 방안을 검토하고 있다. 그리고 다소 우려되는 사항은 제주도 개발사업의 대부분이 콘도, 호텔, 골프장 등에 집중되어 있어 향후 과잉공급현상이 발생될 수 있다는 점이다. 위안화 강세지속 여부도 다소 불투명해져 제주도 지가상승은 향후에 현재 보다는 다소 상승세가 둔화 될 것으로 판단된다.