저금리시대 관심 집중

1%대의 초저금리 시대가 도래하면서 부동산 시장에 관심을 기울이는 이가 늘고 있다. 이럴 때일수록 부동산 시장에 대한 명확한 투자 전략을 세우는 것이 중요하다. 이번 호에서는 상가 투자 전략에 대해 알아본다.

지난 3월 12일 한국은행이 기준금리를 1.75%로 내림에 따라 우리나라는 사상 최초로 1%대의 저금리시대를 맞이했다. 그로부터 3개월 후인 지난 6월 11일에 다시 기준금리를 0.25%p를 내려 기준금리 1.50%의 초저금리시대가 도래했다. 이는 2011년 6월 3.25%까지 기준금리가 올라간 이후에 단 한 번의 상승도 없이 계속 기준금리가 내려가고 있는 상황이며 이런 저금리 기조의 장기화는 부동산 시장에 많은 변화를 가져오고 있다.

 

 

첫 번째로 ‘전세난’을 들 수 있다. 임차인에게서 받은 보증금의 활용방안이 마땅하지 않자 임대인들은 전세를 월세로 전환하기 시작하였고 이로 인하여 시장에는 전세물량이 줄어들게 되었다. 하지만 임차인들은 여전히 전세를 선호하는 경향이 높아 수요에 비하여 공급이 부족하게 되었고 이는 당연히 전세가격의 상승으로 이어졌다. 이로 인하여 매매가격 대비 전세가격을 나타내는 전세가율이 70%를 상회하는 결과를 가져왔다. 높아진 전세가격으로 인하여 일부 전세 수요자들이 매매로 전환하면서 매매가격 역시 동반 상승하는 현상이 나타나고 있다.

 

두 번째는 ‘수익형 부동산’에 수요 증가이다. 수익형 부동산이란 소유 부동산을 임대하여 월세를 받은 부동산을 통칭하지만, 대표적으로 빌딩과 상가 그리고 오피스텔 등을 들 수 있다.

 

1%대의 저금리에 만족하지 못하는 투자자들이 자연스럽게 보다 높은 이자를 찾아 움직이면서 부동산 시장에는 수익형 부동산 수요 증가가 이어졌다(그림 2 참조). 투자자들이 가장 선호하는 강남권 소재 빌딩의 경우 과거 4%대의 수익률에 만족하지 못하여 거래가 이루어지지 못한 빌딩들이 지난 해와 올해 상당히 많은 물량이 거래되었으며 지금도 매수 수요가 많이 대기하고 있다. 또한 일부 투자자들의 경우에는 소액으로 투자가 가능한 상가에 관심을 보이고 있다.

 

 

 

 

부동산 투자전략 성공요인은 유동인구의 흐름

그렇다면 다양한 수익형 부동산 중에서 상가에 대한 투자전략에 대하여 알아보도록 하자. 일반적으로 상가하면 가장 먼저 떠올리는 것이 아파트 단지 내 상가일 것이다. 아파트 단지 내 상가는 해당 아파트 입주민을 배후로 두고 안정적인 상가 운영이 가능하다는 장점이 있어 많은 투자자들이 선호하는 상가 중의 하나이다.

 

하지만 최근에는 주변에 경쟁력이 있는 상권이 형성되고 백화점과 대형마트 등이 공급되면서 아파트 단지 내 상가가 가지고 있던 독점성과 안정성이 흔들리는 모습을 보이고 있다. 따라서 단지 내 상가에 투자할 때에는 해당 상가의 공실률 등을 살펴서 안정적인 고객 확보가 가능한 지를 파악하는 것이 중요하고, 미용실, 부동산중개업소, 세탁소, 마트 등 생활밀착형 업종을 선택하는 것이 좋다. 또한 배후 세대수가 1,000세대 이상이고 아파트 규모가 중소형 면적으로 이루어져 있다면 일단 투자에 큰 무리는 없을 것으로 보인다.

 

다음으로 많이 선택하는 상가는 ‘근린상가’이다. 근린상가란 주거지역이나 업무지역에 다양한 업종으로 구성되어 있는 상가를 말하며 전체 건물이 상가로 형성되어 있는 경우가 많다. 근린상가는 일반적으로 유동인구가 많은 곳에 위치하고 있으며 판매, 문화, 레저시설이 한 곳에 있어 시너지 효과를 발휘할 수 있는 장점이 있는 반면 업종이 중복되어 경쟁이 치열한 단점이 있기도 하다. 

 

최근에는 상가 시장의 활황에 힘입어 택지개발지구에서 많은 상가들이 분양에 나서고 있는데 아직 상권이 형성되지 못한 택지개발지구 내 상가 투자에는 상당한 주의를 기울일 필요가 있다. 상권 형성에서 가장 중요한 것이 유동인구의 흐름인데 현재 계획대로 개발이 추진될지 미지수이기 때문이다. 또 많은 투자자들이 조감도의 착시 효과(조감도에 보이는 상권의 활성화 모습)에 현혹되는 경우도 많다. 따라서 초보 투자자인 경우에는 새로 개발되는 택지지구 내의 상가보다는 이미 상권이 형성되어 있는 기존 상가를 선택하는 것이 보다 안전하다고 할 수 있다.

 

근린상가에 투자할 때에는 유동인구의 동선이 중요하다. 따라서 반드시 현장 답사를 통해서 유동인구의 흐름을 파악해야 한다. 이 때 출근길 동선보다는 퇴근길 동선이 중요하다. 아무래도 바쁘게 움직이는 출근길 보다는 여유를 가지고 상가를 둘러 볼 수 있는 퇴근길에 접한 상가가 유리하기 때문이다. 아울러 도로의 폭보다는 해당 지역의 거주자들이 다니는 도로 또는 골목이 어디인지를 파악해야 한다. 사람들은 습성상 다니기 수월한 도로를 이용하고 또 한 번 다니기 시작한 도로는 웬만하면 바꾸지 않기 때문이다.