전세난 & 전세가격 고공행진 중

전세값이 그야말로 고공행진이다. 더욱이 전세 주택도 찾기 어려운 지경이다. 정부도 전세난을 해결하고자 노력하지만 해결책은 여전히 오리무중. 올 하반기 전세시장과 주택시장은 어떤 양상을 보일지 차근차근 점검해 보자.

<Case> 작년, 전세로 거주하는 한 고객이 ‘전세 보증금이 너무 올라 걱정인데 주택을 매입해도 좋은 것인지’를 문의해왔다. 당시 대답은
매입해도 좋다’였다. 전세입자가 전세보증금을 올려주기 어렵다면 차라리 집을 매입하여 담보로 대출받으면 되기 때문이다. 단, 투자라고 생각하지 말고 거주를 목적으로 매입하라고 당부했다.

전세대란을 중심으로 본 현재 주택시장

지난 수년 동안 부동산 관련된 상담을 하면서 주택(아파트) 관련 상담은 그다지 많지 않았다. 그 이유는 주택(아파트) 시장이 상당기간 침체기를 겪어왔고 대부분의 고객들이 주택을 이미 보유하고 있어 주택 매입에 대한 관심은 크지 않았기 때문이다. 물론 올해도 주택(아파트) 매입과 관련한 내용이 그렇게 많지는 않지만, 예년과는 확실히 다른 모습이다. 최근 아파트의 거래가 계속 증가하면서 가격도 상승하고 있고, 강남권역의 재건축 등이 실제로 추진되고 있기 때문이다.

부동산 시장 중 특히 주택시장에 대해 살펴보자. 현재 주택 문제에 있어 가장 중요한 이슈는 ‘전세문제’라고 해도 과언이 아니다. ‘전세대란’이라는 말이 나온 것도 꽤 오래됐다. 사람들이 전세를 고집하는 이유는 실로 다양하다. 주택 가격 하락이 예상되어 전세로 사는 이도 있고, 주택구입자금이 부족하여 전세를 사는 이도 있을 것이다. 또 집을 보유하고 있으면서도 전세를 사는 이도 있을 수 있다. 

그렇다면 전세대란은 왜 생기게 된 걸까? 전세대란은 전세 공급보다 수요가 많아서 전세 물건이 부족하게 되고 이에 따라 전세보증금이 상승하는 것을 말한다. 사실 ‘전세’라는 제도는 우리나라의 주거 상황에 따른 특별한 거주 형태다. 적은 자본을 가진 사람들이 주거지를 얻는 방법으로, 오랜 기간 한국 주거 형태에서  중요한 부분을 담당해 오고 있다.

그러한 전세제도가 점차 변하고 있다. 전세대란 문제가 제기된 것도 근 10여 년에 달한다. 1가구 2주택에 대한 양도세 중과세가 시작되면서 본격화되었고, 최근 저금리에 따른 전세 물량 감소도 전세대란과 밀접한 연관성을 갖는다. 하나의 정책이 발표될 때마다 부동산시장에 미치는 영향은 실로 엄청나다. 전세가격의 상승은 아파트 가격 상승과도 밀접한 연관을 가진다. 

한국인의 전세 선호로 전세난 가중

전세가 부족하면 어떤 문제가 발생할까? 대부분의 세입자들은 월세보다는 전세를 선호한다. 전세가 없으면 집을 매입하든지 아니면 월세를 살면 된다. 하지만 이것이 문제이다. 사람들은 월세 지출 없이 자산을 보유하고 축적하기를 원한다(그러나 한편 주택을 소유하고 있는 사람들은 매달 월세라는 명목으로 돈을 받기를 원한다). 사람들은 월세를 납부하게 되면 자본을 모을 수 없다고 생각하고 소득 대비 주거비용의 지출이 많아짐에 따라 미래가 불확실해진다고 믿는다. 이는 월세라는 개념에 대한 의식이 약하기 때문이기도 하다.

이처럼 많은 사람들이 전세를 선호하다보니 자연히 전세물건이 없어 경쟁이 치열해지고, 전세값이 급상승하게 된다. 미처 전세를 찾지 못한 사람들은 결국 전세에서 반전세 및 월세로 가게 되고, 저금리를 이용한 대출로 주택을 마련하는 사람도 많아지게 마련이다. 이러한 추세는 당분간 계속될 것 같다. 정부도 이런 문제를 해결하기 위해 노력하고 있지만, 수요와 공급에 의해 움직이는 시장을 조정한다는 것이 쉽지만은 않다. 

사실 아파트 가격이야 경제성장에 따라 상승할 수도 있고 하락할 수도 있다. 인구의 증가나 일자리와도 매우 밀접한 연관을 맺고 있고 최근의 저금리 상황 또한 아파트 가격에 영향을 미치는 매우 중요한 요인이다. 불과 몇 년 전만 해도 상상하기 어려웠던 저금리 상황이 지속되면서 주택에 대한 사람들의 생각도 크게 바뀌고 있다. 주택 및 상가에 대한 거래가 증가하고, 가격도 조금씩 상승하면서, 부동산시장은 또다른 국면으로 접어들고 있는 것이다. 그렇다면 과연 2015년 하반기 부동산시장은 어떻게 전개될 것인가?

Q1. 2015년 하반기 전세시장은 어떨까?
그다지 좋지 않을 것으로 추측한다. 한 번 어긋난 시장은 단기간에 정상으로 돌아오기는 어렵기 때문이다. 한 번 수급이 불일치 되면 정상적인 시장으로 돌아오기까지는 상당한 기간이 필요하다. 입주물량은 많지 않지만 재건축과 재개발에 따른 이주도 생각할 수 있고, 당분간 저금리 상황도 지속될 것으로 예상된다. 금리가 낮은 경우, 주택을 소유한 사람들은 전세보다 월세를 더 선호하게 될 수밖에 없다. 따라서 2015년 하반기 전세시장도 상반기와 마찬가지로 어려울 것이라 예상한다. 

Q2. 2015년 하반기에 집을 매입하는 것은 어떨까?
이 문제에 대한 답변은 전세 문제와 달리 매우 어렵고 조심스럽다. 만약 실수요자라면 매입을 추천하다. 특히 전세가격이 높아서 도저히 전세보증금을 올려 줄 수 없는 경우라면, 저금리 대출을 활용해볼 수 있다. 단, 주택을 매입할 때 가장 중요한 것이 직장과의 거리이므로 이를 생각하여 지역 등을 선정하고, 주택의 규모도 가급적 축소하는 것이 바람직하다.

Q3. 2015년 하반기에도 건축경기가 좋을 것인가?
상반기 건축경기는 다소 좋았다고 할 수 있다. 그리고 하반기에도 지속될 것으로 예상된다. 여전히 주택이 부족한 상황이라 이에 따라 아파트, 다세대, 다가구 등의 공급도 지속될 것이다. 특히 저금리 상황이 지속된다면 건축 경기도 양호할 것으로 예상된다.

Q4. 2015년 하반기에 강남권 재건축을 매입하는 것은 어떨까?
현재 강남권역의 재건축 지분권의 가격은 상승하고 있다. 그리고 이러한 지분권의 가격 상승은 하반기에도 지속될 것으로 예상된다. 따라서 매입에 대한 고민은 계속될 수 밖에 없다. 주거지 이전을 위해서나 상속을 위해 지분권 매입을 생각한다면, 투자지역을 잘 선택해야 한다. 현재 재건축은 강남구·서초구의 한강변지역을 최우선 투자 지역으로 꼽을 수 있다.

Q5. 2015년 하반기에도 저금리 상태가 유지될 수 있을까?
최근의 경제 상황을 볼 때, 금리 인상에 대해서는 다소 부정적이다. 미국의 금리 인상이 예정되어 있지만 그 인상폭은 크지 않을 것으로 보인다. 우리나라 또한 금리가 상승한다 해도 크게 인상되지는 않을 것이다.

마치면서
한국 경제는 수출 감소와 내수부진으로 갈수록 어려워지고, 여러 기관에서 발표하는 경제성장률도 하향 조정되고 있다. 부동산시장에 대한 전망 또한 경제 전망과 크게 다르지 않다. 경제전반이 좋아야 국민들이 일자리가 늘어나고 소득이 늘어 전세가격과 매매가격도 안정세를 찾을 수 있기 때문이다. 경제가 어려워지면 일자리가 줄면서 시장 전체가 어려워질 수밖에 없다. 따라서 부동산시장을 가늠하기 위해서는 경제전반에 대한 인식이 있어야 한다. 2015년 하반기의 부동산(주택)시장은 저금리, 전세대란 등으로 인해 불안감이 커지면서, 당분간은 주택을 매입하려는 사람들이 증가할 것으로 보인다.