부동산 임대수익

부동산 임대수익에 대한 관심이 뜨겁다. 사상 초저금리로 수익형 부동산에 대한 인기가 급증하고 있지만 마구잡이식으로 투자를 했다가는 실패로 이어질 수 있다. 부동산 투자 시 주의해야 할 것들을 알아보자.

최근 1%대 초저금리가 부동산시장에 커다란 호재로 작용하면서 투자자들의 관심이 임대수익(월세)을 얻을 수 있는 부동산에 쏠리고 있다. 시행업체 역시 이 같은 분위기에 편승해 구분상가, 오피스텔, 레지던스, 분양형호텔, 도시형생활주택, 외국인 전용 렌트하우스 등을 집중 공급하고 있다. 하지만 아무리 초저금리시대라 해도 검증 및 확인절차 없이 분위기에 편승돼 무턱대고 투자했다가는 투자 실패로 이어질 수 있다는 점을 명심해야 한다. 

 

첫째, 근래 들어 가장 뜨거운 시선을 받고 있는 분양형호텔을 살펴보자. 최근 몇 년 사이 한류붐을 타고 우리나라를 방문하는 외국인 관광객, 특히 요우커라고 불리는 중국인 관광객이 급증하면서 서울 도심권을 중심으로 호텔 수가 턱없이 부족해지자 2012년 정부가 그 해결책으로 도입한 제도가 바로 분양형호텔이다. 분양형호텔은 말 그대로 일반투자자들이 호텔의 각 객실을 분양받아서 운영대행사에게 운영 일체를 맡기고 투자수익을 얻는 것을 말한다. 따라서 분양형호텔에 투자하는 것은 우리가 알고 있는 관광호텔(관광진흥법 적용)과 같은 호텔사업에 투자하는 것이라기보다는 일반 숙박업(공중위생관리법 적용)에 투자를 하는 것으로 볼 수 있다. 서울 명동, 제주도, 속초, 부산 등 외국인 관광객이 빈번히 찾아올 만한 지역을 중심으로 집중적으로 공급되고 있다.   

 

문제는 일부 업체들이 분양형호텔의 판매를 위해 투자자들을 현혹시키는 과장된 광고와 무책임한 수익보장조건을 내걸고 있어 선량한 피해자들이 지속적으로 나타나고 있다는 사실이다. 따라서 분양형호텔에 투자해 낭패를 보지 않으려면 몇 가지 유의사항을 기억할 필요가 있다. 우선, 분양형호텔의 판매를 위해 신문이나 전단지에 광고를 내면서 실제와 다른 주변 환경, 입지여건, 상권분석, 유동인구 등의 자료를 내세우는 경우가 많으므로 투자자들은 분양받기에 앞서 반드시 현장답사를 통해 진위성 여부를 확인해 봐야 한다. 

 

분양형호텔 판매 시 연 13~15%대의 높은 투자수익률을 강조하는 경우가 많은데, 이는 현실성 없는 공실 0% 및 대출에 의한 레버리지효과(지렛대효과)를 과대 반영한 수치라고 보면 된다. 또한, 분양형호텔의 판매 광고 문구 중 확정수익률 연 10% 보장, 확정수익률 연 12% 보장 등이라는 말이 자주 등장하는데 이는 분양 판매를 위한 미끼 상술로 보통 1년 이하의 기간을 보장하는 경우가 대부분이다. 시행업체의 입장에서는 설령 1년간의 수익률을 보장한다고 하더라도 고가에 분양 판매하면 전혀 손해가 없는 장사이니 이를 거부할 이유가 없다. 혹 1년 이상의 장기간에 걸쳐 확정수익률을 보장한다는 문구가 있다면 이는 보장한다는 회사가 유령 시행사 또는 자금력이 없는 분양대행사이거나 보장계약서 이면에 단서문구(‘제반 비용을 호텔운영업체가 필요 시 자의적으로 공제할 수 있다’는 등)를 삽입해 자신들의 책임을 합법적으로 빠져나갈 수 있도록 해놓은 경우가 태반이다. 무엇보다 분양형호텔은 아파트나 오피스텔처럼 일반적으로 거래되는 부동산 매물이 아니므로 투자자들이 매각을 원하더라도 사실상 공인중개사의 거래대상에서 제외돼 일반 부동산 중개업소를 이용하기가 어렵다. 즉, 환가성에 매우 취약하다는 것을 잊지 말아야 한다.

 

 

철저한 임대시장 분석이 필요해

둘째, 구분상가를 살펴보자. 구분상가란 상가건물 전체가 아닌 호수별 개별상가를 말하는데 경기불황이 심화되거나 상권이 미약할 경우 임대료 연체 및 공실 장기화 등에 노출되기 쉽다. 특히 신규로 분양 중인 구분상가는 시세대비 고분양가로 판매되는 경우가 비일비재하고 임대차계약의 진정성 논란에서 결코 자유롭지 못하므로 투자자가 직접 가게를 경영할 의사가 없다면 투자를 자제하는 게 좋을 듯하다. 근래 들어 도심 대로변 전신주나 지하철 차량내 전단지 광고를 통해 직거래방식을 위장한 사기성 상가매물이 나돌고 있으므로 각별한 주의가 요구된다. 구분상가 역시 분양형호텔과 마찬가지로 비현실적으로 높은 고수익 보장을 내걸고 투자를 권유하는 경우도 적지 않아 선량한 피해자들이 발생할 수 있음에 유의해야 한다. 

 

셋째, 오피스텔과 도시형생활주택을 살펴보자. 오피스텔과 도시형생활주택은 공통적으로 임대수익(월세)을 목적으로 공급되고 있는 수익형부동산이다. 둘 다 주거용으로 사용가능하지만, 법률상 오피스텔은 업무시설로 분류되는 반면, 도시형생활주택은 주거시설로 분류된다. 더욱이 이 둘은 경쟁관계에 있는 임대수익용 부동산상품이다. 최근 서울시 오피스텔의 임대수익률이 연 5~6%대에서 연 3~4%대로 하락한 것은 오피스텔의 과잉공급과 함께 도시형생활주택이라는 새로운 부동산상품이 등장한 것과 관련 깊다. 

 

국토교통부 발표 자료에 따르면, 2009년 5월 주택법 개정을 통해‘도시형생활주택제도’를 도입한 이래 지금까지 준공된 도시형생활주택은 전국적으로는 32만4,000여 가구이고, 서울시 역시 8만4,000여 가구에 이른다. 여기에 인허가 물량까지 합한다면 서울시만 해도 11만4,000여 가구에 달한다. 서울시에 소재한 단독주택 중 적지 않은 수가 원룸형 도시형생활주택으로 개축되거나 신축되고 있다는 점이 이 같은 추세를 방증하고 있다. 따라서 매입을 고려하고 있는 투자자라면 좀 더 엄격한 임대시장분석이 필요할 것으로 보인다.