단순증여 vs. 부담부증여

부담부증여는 배우자나 자녀에게 부동산을 사전에 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 증여하는 것을 말한다. 증여세는 누진세 구조이므로, 부채를 안고 증여하면 적용 세율이 낮아져 세금을 줄일 수 있다. 하지만 부담부증여에 항상 세금 혜택이 있는 것은 아니다. 어떤 상황에 부담부증여가 유리한지 살펴보자.

최근 부동산을 증여할 때 단순증여가 유리한지, 증여할 부동산을 담보로 채무를 함께 증여하는 것이 유리한지에 대한 세금 문의가 증가하고 있다. 지난 5년간의 국세통계연보 자료에 따르면 증여세 신고인원수와 증여재산가액의 규모가 점차 증가하고 있어, 절세에 대한 요구가 커지고 있음을 알 수 있다.

 

<Case>  김부자 씨(65세)는 10년 전 한 빌딩을 25억원에 취득하였다. 취득 당시 금융기관으로부터 14억원의 대출을 받았으며 현재 대출 잔액은 약 12억원이다. 이 빌딩의 임대보증금은 2억원, 월세는 약 2,000만원 정도 발생하고 있다. 2015년 8월 1일 현재, 빌딩의 시가는 50억원으로 앞으로도 계속 가격이 오를 것으로 예상되어 김씨는 상속 대비로 증여를 고민하고 있다. 이 빌딩을 자녀에게 증여할 때 대출과 임대보증금도 함께 증여하면 증여세가 절세될까? 자녀는 이미 성인이고 10년 이내 사전 증여 받은 재산이 없는 상태다.

 

1_ 단순증여하는 경우의 세금
자녀에게 채무는 물려주지 않고 오직 빌딩 50억원만 물려주는 경우를 ‘단순증여’라 한다. 아버지가 자녀에게 50억원 빌딩을 증여하되, 금융기관 대출과 임대보증금 14억원은 아버지가 직접 갚는 경우 증여세는 아래와 같다.

 

2_ 부담부증여하는 경우의 세금
아버지가 자녀에게 시가 50억원 빌딩과 함께 금융기관 대출과 임대보증금 14억원 채무를 함께 증여하는 경우를 살펴보자.
이때 아버지가 갚아야 할 채무인 대출과 임대보증금 14억원을 자녀가 대신 갚아야 하므로, 아버지는 금전을 받고 매도한 것처럼 간주하여 양도소득세를 납부해야 한다. 그리고 자녀는 빌딩 36억원(36억원=50억원-14억원)을 증여받은 것으로 보아 증여세를 납부해야 한다. 이를 ‘부담부증여’라 한다.

위 사례를 보면 단순증여보다 부담부증여가 세금 측면에서 약 4억4,700만원 유리하다.
따라서 자녀는 아버지의 대출과 임대보증금을 떠안고 증여를 받은 후 대출 이자비용은 임대수익으로 납부하는 방법을 고려할 수 있다. 이로써 자녀는 임대수익 창출로 인해 차곡차곡 자금출처가 되는 금융재산을 모을 수 있으며 추후 상속이 개시되더라도 상속세를 납부할 현금 재원을 마련할 수 있는 장점이 있다.

 

부담부증여를 선택할 때는 아래 3가지 요건을 모두 충족하는지 체크해야 한다.
첫째, 2015년 8월 1일 현재 빌딩(증여재산)에 담보된 채무(대출과 임대보증금)가 있어야 한다. 아버지가 소유한 다른 재산을 담보로 대출받거나 개인 신용대출금을 자녀가 대신 갚는 경우에는 부담부증여가 성립되지 않는다.

둘째, 빌딩에 담보된 채무가 반드시 아버지(증여자)의 채무여야 한다. 만약, 아버지가 어머니에게 담보 제공하여 어머니가 차주(채무자)인 경우에는 부담부증여가 성립되지 않는다.

셋째, 부담부증여가 성립하려면 빌딩에 담보된 채무를 자녀가 인수했다는 것을 확인할 수 있어야 한다. 이는 증여계약서, 전세계약서, 전세금 반환내역, 금융증빙 등으로 확인 가능하다. 
특히 자녀가 채무를 인수한 후 대출원리금 및 임대보증금을 아버지가 대신 갚아주면 추가 증여로 간주되므로 채무는 반드시 자녀의 소득으로 갚도록 사후관리하여야 한다.

 

끝으로 주의할 점은 부담부증여가 항상 유리한 것은 아니라는 것이다. 부담부증여란 채무는 아버지가 양도소득세로 부담하고, 자녀는 순수증여재산가액만큼만 증여세를 부담하는 것으로 부동산의 취득가액이 낮다면 양도소득세(6~38%)부담이 커져 자녀가 단순증여세(10~50%)를 부담하는 것보다 세금이 커질 수 있다. 즉 부동산의 취득시기, 취득가액, 보유기간에 따른 양도소득세 검토가 선행되어야 한다. 따라서 증여를 고려할 때에는 세무전문가로부터 단순증여가 유리한지, 부담부증여가 유리한지 미리 상담을 해보는 것이 좋다.